Quy định về số lượng và chiều cao tầng tối đa cho nhà phố

Khi bắt đầu có kế hoạch xây nhà mới, chắc hẳn nhiều Gia chủ sẽ băn khoăn không biết nhà mình có thể xây tối đa được bao nhiêu tầng, diện tích xây dựng tối đa cho mỗi tầng là bao nhiêu, có những quy định hay ràng buộc gì cần lưu ý không… Việc nắm rõ những thông tin có liên quan này là rất cần thiết đối với Gia chủ, đặc biệt cho giai đoạn đầu tiên khi lên phương án thiết kế để làm cơ sở dự trù chi phí xây dựng, làm hồ sơ xin cấp GPXD. Vì vậy, trong bài viết này Xây Dựng Legiacons sẽ cùng các bạn tìm hiểu “Quy định về số lượng và chiều cao tầng tối đa cho nhà phố” trên địa bàn TP. HCM cùng một số thông tin có liên quan khác.

1.  Những khái niệm, thông tin cơ bản:

    -  Trong giới hạn nội dung của bài viết này, Xây Dựng Legiacons chỉ đề cập đến quy định số tầng tối đa cho phép và những thông tin liên quan đối với địa bàn TP HCM. Nếu anh chị ở các địa phương khác thì cũng nên đọc để tham khảo và biết được các quy định chung, sau đó có thể tìm hiểu thêm thông tin chi tiết chính xác của địa phương mình để áp dụng cho đúng trong quá trình xây dựng.

.    -   Trước tiên chúng ta cùng nhắc tại một số khái niệm cơ bản:

         + Khái niệm “tầng” hay “lầu” trong nhà phố: là 2 cách gọi phổ biến trong xây dựng và đôi khi chúng ta hay nhầm lẫn giữa tầng và lầu. Theo quy ước thông thường, các phân đoạn xây dựng trong một ngôi nhà theo phương đứng sẽ được liệt kê theo thứ tự từ thấp đến cao như sau: tầng Hầm/ bán Hầm, tầng Trệt (hay được gọi là tầng 1), tầng lửng, tầng 2 (Lầu 1), tầng 3 (Lầu 2), tầng 4 (Lầu 3)… và trên cùng là tầng Thượng (Lầu Thượng, chuồng cu, tum), phần Mái (mái che thang, mái bằng/ mái ngói/ mái tole…)

          + Khái niệm “lộ giới”: Lộ giới là chiều rộng của con đường, tính từ tim đường sang 2 bên, được giới hạn bởi 02 đầu chỉ giới đường đỏ. Chiều rộng lộ giới bao gồm chiều rộng đường hiện hữu hoặc đường hình thành trong tương lai (nếu có) đã được phê duyệt trong quy hoạch của địa phương.

         Nói cách khác, “lộ giới” là phạm vi phân chia ranh giới giữa phần đất đã có quy hoạch của nhà nước để dành riêng cho đường bộ hoặc các công trình, cơ sở kỹ thuật hạ tầng, không gian công cộng, lề đường, vỉa hè.… với phần đất được phép xây dựng công trình nhà ở của người dân.

-   Theo Quyết định số 135/2007 - QĐ – UBND của Thành Phố Hồ Chí Minh quy định về kiến trúc nhà liên kế trong các khu đô thị hiện hữu (sau này có sửa đổi và cập nhật một số điều với quyết định số 45/2009 QĐ - UBND) có quy định về số tầng và cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn Lầu 1 như sau:

 -   Như vậy theo bảng quy định bên trên chúng ta có thể thấy số tầng nhà tối đa được phép xây dựng phụ thuộc vào một số yếu tố như: chiều rộng lộ giới, khu vực quận trung tâm/ trung tâm cấp quận, trục đường thương mại – dịch vụ, diện tích lô đất…

2.  Phân tích chi tiết các yếu tố được tăng thêm tầng cao xây dựng:

 a). Yếu tố được tăng thêm tầng do thuộc các Quận nội thành trung tâm:   

 -  Quận nội thành trung tâm (7 Quận): gồm có các quận 1, 3, 4, 5, 10, Phú Nhuận, Bình Thạnh.

 -  Các khu vực khác không được tăng tầng là Quận nội thành (9 quận): Quận 2, 6, 7, 8, 10, 11, Tân Bình, Tân Phú, Gò Vấp. Quận ngoại thành (4 quận, 4 huyện): Quận 9, 12, Thủ Đức, Bình Tân; huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi.

     Ví dụ: một trong những trung tâm cấp quận của Gò Vấp là khu đất diện tích gần 133 ha, giới hạn bởi các đường Quang Trung, Thống Nhất, Nguyễn Văn Lượng, Nguyễn Oanh, Phan Văn Trị và Trần Thị Nghỉ.

 -  Tuy nhiên, trong địa bàn các quận này sẽ có các khu vực áp dụng quy định hạn chế xây dựng hoặc quy chế quản lý kiến trúc riêng (không cho phép áp dụng các yếu tố cộng thêm tầng) do mục tiêu kêu gọi dự án đầu tư, xây dựng chỉnh trang đô thị quy mô lớn hoặc gần sân bay….

b). Yếu tố được tăng thêm tầng do thuộc trục đường thương mại – dịch vụ:  xác định theo một số tiêu chí cơ bản như sau:   

  - Thuộc khu vực trung tâm thành phố, trung tâm quận – huyện hoặc là trục giao thông quan trọng nối liền các trung tâm khu vực;

  -  Hiện trạng hoặc định hướng là khu vực phát triển kinh tế – xã hội: trục đường tập trung nhiều các họat động thương mại – dịch vụ ở mặt tiền đường;

  -  Chiều rộng lòng đường đảm bảo làn xe ô tô đậu và lưu thông, có vỉa hè đủ rộng để đậu xe máy và người đi bộ lưu thông (trừ trường hợp tuyến đi bộ thương mại được xác định cụ thể bởi cấp có thẩm quyền).

   VD: Trục đường thương mại dịch vụ quận Gò Vấp là: Lê Đức Thọ, Quang Trung, Nguyễn Oanh, Nguyễn Văn Lượng…

c). Yếu tố được tăng thêm tầng do có diện tích lô đất lớn: 

  -  Lô đất có diện tích lớn: là lô đất có diện tích tối thiểu 150m2 và có chiều rộng tối thiểu 6,6m, có thể có nguồn gốc từ nhiều lô đất nhỏ nhưng đã chuyển nhượng chủ quyền hoặc ủy quyền cho một tổ chức, cá nhân để xây dựng khai thác một công trình riêng lẻ.

  -  Có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 3,0m trở lên, hoặc có chiều rộng (hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng) từ 2,0m đến dưới 3,0m nhưng có điều kiện hợp khối kiến trúc bên ngoài: được phép cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng hoặc xây dựng mới với chiều cao toàn công trình xác định theo lộ giới hẻm như sau:

+ Hẻm lộ giới ≥3,5m: cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 5,8m; xây dựng tối đa 3 tầng (có thể bố trí tầng lửng tại trệt và mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 15,6m. Trệt lửng 5m8, tầng 2 và tầng 3 cao 3m4, mái che thang 3m. Trệt lửng 2 lầu sân thượng.

+ Hẻm lộ giới <3,5m: cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 là 3,8m; xây dựng tối đa 3 tầng (không bố trí tầng lửng tại trệt, có thể bố trí mái che cầu thang tại sân thượng), chiều cao không quá 13,6m.”  Trệt 2 lầu sân thượng.

+  Lộ giới trên 20m tầng trệt lửng có thể cao 7m.

Tầng trệt + lửng cao tối đa 5,8m. 

d). Yếu tố được tăng thêm tầng phụ thuộc chiều rộng lộ giới: 

 * Trường hợp Lộ giới (L) nhỏ hơn 3,5m: 

•  Lộ giới nhỏ hơn 3.5 chỉ xây được trệt + 2 lầu + sân thượng. Chiều cao tối đa không quá 13,6m.
• Chiều cao tầng trệt tối đa 3,8m (Tức là nhà Bạn sẽ không thể bố trí lửng).

Trệt 3m8, tầng 2 và tầng 3m4 và sân thượng cao 3m2 tổng chiều cao nhà 13m6. 

*  Trường hợp Lộ giới từ 3.5m đến <7m:

Quy mô tối đa 3 tầng khi không có các yếu tố tăng tầng cao. 

 Quy mô tối đa 4 tầng (tầng 4 có khoảng lùi 3m5), khi vị trí xây dựng thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (yếu tố tăng đầu tiên). 

*  Trường hợp Lộ giới từ 7m đến <12m:

Quy mô tối đa 4 tầng khi không có yếu tố tăng tầng.

Quy mô tối đa 5 tầng: (tầng 5 có khoảng lùi) Khi có 1 trong 2 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận (2) Lô đất lớn

Quy mô tối đa 6 tầng (tầng 5, 6 có khoảng lùi): Khi có cả 2 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (2) Lô đất lớn.

*  Trường hợp Lộ giới từ 12m đến <20m: (các trường hợp còn lại phân tích tương tự theo bảng)

Quy mô tối đa 4 tầng không có yếu tố tăng tầng.

Quy mô tối đa 5 tầng: Khi có 1 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ; (3) Lô đất lớn.

Quy mô tối đa 6 tầng (tầng 6 có khoảng lùi) Khi có 2 trong 3 yếu tố tăng tầng cao sau đây: (1) Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận; (2) Trên trục đường thương mại-dịch vụ; (3) Lô đất lớn.

     Với những chia sẻ trên đây, Xây dựng Legiacons hy vọng có thể giải đáp phần nào những thắc mắc đầu tiên của các bạn trong kế hoạch xây dựng ngôi nhà thân yêu của mình. Nếu các bạn đang chuẩn bị thiết kế nhà, xây nhà, sửa nhà và cần thêm những thông tin tham khảo khác thì có thể tìm hiểu tại website: xaydunglegiacons.com hoặc đừng ngần ngại liên hệ ngay với chúng tôi tại  Hotline: 0901.434.498 để được hỗ trợ và tư vấn nhanh nhất. Xây dựng Legiacons luôn có chính sách hỗ trợ chi phí Thiết kế và chi phí xin cấp GPXD của Quý khách hàng khi ký Hợp đồng thi công trọn gói với chúng tôi.